(網路轉載)
 
 

從C區的A級地段來賺錢

 
 


撰文者月風

白手起家的月風,房地產操作經驗7年,比起很多房產專家,這樣的年份並不長,然而,他卻在不到30歲時,已買賣400戶房屋,獲利上億。

在這之前,月風為了暸解房地產,投入房屋仲介公司,同事白天閒閒,他則是拿著鑰匙到處看房,累積房產心得。這家房仲公司看完後,就到別家房仲公司應徵、繼續看房,就這樣,在擔任房屋仲介員期間,共看了數百間房子。

月風深知買家、賣家的思維,更熟悉房屋仲介的心理,不論是預售屋、新成屋、中古屋,月風都有一套「買到好價、賣到漂亮價」的方法。也因為過去看了太多的房屋,一進到屋內,月風就能立刻判斷房屋的優缺點,甚至如同長了鷹眼般,連屋主掩飾完美、別的仲介看不出來的大問題,都能輕鬆破解。

現在,他決定將自己買賣房屋的心得公開,讓大家知道,他是如何從一位身無分文的小咖,在幾年的時間內,成為仲介口耳相傳,中壢最大投資客之一!

買屋,要用「投資」的眼光買

「我在8年間,買賣過400間房子∼」

每次演講,當大家聽到我的買賣屋經驗時,絕對會問我一個問題:「究竟要如何做,才能在這麼短的時間內,經手400間房子?」

這,就是我要寫在本書中的精髓。

首先,請大家想想,當你在買房子時,是不是會立刻區分為要「自住」或「投資」?

「當然囉,自住跟投資,畢竟不一樣!」大部分的人都會這樣想。

錯!

無論你是自住或投資,你要想的事都一樣。

在我的認知中,房子只可以有一種用途,那就是「投資」。

因為,即使是自住者,在買屋之後,還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係,有賣屋的機會。當你沒算清楚就買屋,一旦賣房的時候價格爆跌,你就會知道,房子才是這輩子金額最高的投資。

坊間的房產書,大都教讀者如何買屋、如何鑑定房屋,卻忽略了投資和自住;買屋和賣屋,都是一體兩面的事。

我在8年間,從第一間屋子開始,陸續買賣了400間房屋,我發現,在買屋的同時就想到賣屋,未來賣屋時就更加順利,避免「買錯屋懊惱,賣不出去悔恨」的情形。

畢竟,當你買屋時,都希望買到好房子;當你賣屋時,也希望房子能賣到好價錢。不是嗎?

或許,你可以大聲的說:「這間房子我很喜歡,一輩子都不會賣!」但是,總有一天,這間房子將會再次被「用」到。無論是未來換屋、投資需求、或是「以房養老」、還是子女想創業,拿房子殘值去銀行貸款……等。

當這些需求發生時,你總不希望,房價已經折半了?!

台灣人喜歡買屋,上天堂時,不一定有大筆現金,卻會留房子給子女。你是否想過,子女會怎麼使用這個房子?如果,房子一戶,子女兩人,那麼,最大的可能性就是將房子賣掉變現。

對下一代來說,除非自己就住在裡面,或者房子存在更多的利益,暫時不拿出來賣,一旦未來利益不在了,或子女想換屋,那麼,賣屋求現的可能性還是很大。

所以,賣屋只是早晚的問題,無論如何,在買屋時,當然還是要用投資的角度來選屋,才是王道!

下手前,要想的第一件事

經常有人問我:「月風,我有個房子想賣,你幫我看一下,這個屋子賣不賣得掉?提高價格有人買嗎?」

「你的房子有什麼優勢?」

「有啊,這個房子靠捷運站,附近有市場……」

停!

買屋要靠捷運站、靠學校、靠公園、靠大學……這些大家都懂。可是,當同一個商圈也有別人在賣屋時,你如果確定,自己的房子可以最快賣掉?

答案是:在買屋的時候,就要選自備款最少的案子。如何能讓下一個買方用最少的自備款跟你買房子,這才是重點。

每次下手買屋前,我會將所有的「自有成本」再加上我想要的利潤,算出下一個買方的買價,預想這個價格能不能成交?

當我拿出計算機點來點去時,我不是在計算我的成本,而是在算下一個買方的成本,算下一個買方要花多少錢,算買方能不能拿出OO萬的自備款?

如果勝算不高,我就不會下手。

買房子的時候,我一定會把下一個買方的頭期款算在裡面。

買賣經驗多了之後,我得到一個結果:最爛的房子(市價最低的房子,例如老舊公寓、華廈)跟最好的房子(豪宅、店面)都可以買,中間型的房子絕對不能投資。

中間型的房子,指的是新蓋或新古(沒人住過卻擺很久)的「非店面型透天」、無商圈的店面、及單價較高,但非當地指標區域的豪宅或電梯大樓。原因在於,中間型的房子,在銀行估價時,跟最爛的房子差不了多少,可是總價卻高很多,高出來的數字,全部是自備款,到時要賣出,也比較不好賣。

買屋就選「C級地段A級商圈」

有句話說「七成地段,三成屋」。

教人買屋時,我一定會再三強調地段的重要!

現在,是M型社會。

房地產市場,一樣是M型社會。

信義區、大安區……這些豪宅的市場,不是一般市井小民買得起的,所以本書中,我告訴大家的,都是「豪宅以外的買/賣屋祕訣」。除去豪宅、貴鬆鬆的精華地段外,買屋,一定要買在「C級地段的A級商圈」。

什麼是C級地段?

從全台灣地區來看,臺北是A級地區,新北是B級地區;桃園、新竹、台中、就是C級地區。

A級商圈,指的是該地段最夯的商圈。

以桃園來看,北桃藝文特區、南桃海華特區,就是C級地區的A級商圈。

相較於臺北信義區而言,屏東,算是E級地段。

猜猜看,墾丁大街上的雙併透天厝,要賣多少錢?

答案是一億。

想不到吧!在全台灣最南邊的地方,卻有這麼高的房價,為什麼?原因就是,墾丁大街是A級商圈。但是離開商圈,開車三、四十分鐘後的屏東,相差不大的透天厝,開價只有200萬。

為什麼差50倍?

答案就在於兩個字:商圈。

A級商圈,就是好價。

人,都有習慣性,過去買A級地段的人,就會想要擁有A級地段的A級房。但是,會去買C級地段的人,還是希望在C級地段住到A級商圈(地區)。

舉例來說,信義區的新屋,沒有5千萬、1億買不到。而信義區的公寓每坪80萬,即使擁有2千萬的人,不會想在信義區買老舊的公寓,寧願到文山區買好商圈的房子。

再舉一個例子,台中算是B級地段。

台中的房子便宜嗎?

真的說起來,台中的房子,大部分都很便宜,可是某些區域如逢甲、七期,就很貴。

如果你還是不相信,那麼,我再說一個「大園機場」的例子。

從大園機場到大園市區的路段,一間房子從200萬到300萬不等,但是,一開到大園市區,一間房子立刻跳到2、3千萬──開車也不過20分鐘。

一樣的道理,在桃園、中壢、高雄、花蓮……各地都相同。這些地方,都有主要的商圈,這些商圈的房子,都不太會跌,即使景氣不佳,房地產都跌時,這些地方跌幅也會比較小。

我的第一屋,幸好「有眼光」!

我的第一間房子,買在內壢的忠孝路。

內壢,是桃園的C級地段。

我選的地點,位於內壢火車站前最繁榮的地方,也就是內壢的A級商圈。

看過房子後,找了一位在國X銀行的朋友,請他上網幫我查他們銀行在忠孝路周邊放款的金額。當時,銀行對於忠孝路前段的鑑價是每坪13萬,中段大概11萬,末段約8萬。

「我看到一間房子很不錯,要不要一起投資?」

那一年,不需太多頭期款,手上幾乎沒有現金的我,和一位朋友商量共同繳貸款。

「好啊。」

朋友說要我先去談房價,先談再說。

與屋主談價後,我以每坪5萬的價格買到這戶30坪的房子,心中得意不已的想著:「我買的價格這麼低,真是削爆了∼∼」

交屋當天,我立刻整理房子,希望能盡速清空房子,趕快賣出賺差價。就在倒垃圾時,剛好遇到住在樓上的阿婆。

聊著聊著,我好奇的問:「你們當時買多少錢?」

「一間60!」阿婆說。

「不會吧?我買150萬,妳買60萬,這……也差太多了吧!」

聽到阿婆說的價格後,原本心中那把意氣風發的火,立刻被大瀑布沖刷得一乾二淨。

我……我可是幾乎百分之百貸款,如果賣不掉可就悲劇了。偏偏此時,原本有意願與我共同繳貸款的股東,突然說要放棄投資回老家。一想到要獨自揹100多萬的貸款,開始害怕賣不掉怎麼辦?被套住怎麼辦?

想來想去,決定先將房子租出去,然後,在心驚膽跳等候了一個月後,終於有人願意租,且每月租金還比我需要繳的貸款多出500元。

我的第一屋,就這樣子的留了下來。

不久前,仲介公司告訴我,這個房子已經漲到將近500萬!這當中,只過了短短6年。

我的第一屋,因為完全沒有買屋經驗,可說是被「套牢」了。現在回想起來,我的運氣真好,雖然當年被套,房租收入卻比貸款高,幾年之後,房價也比購入時多出350萬!我還真有房地產的眼光!!

所以,如果你不是富翁,又想買房,那麼,請務必選「A級商圈」的房子,那怕像我這樣,當初的房價買高了一點,放個幾年,房價升高的機會,將比其他商圈的機會高。

沒錢?剛起步?就把交易優勢擴大!

「我也想靠房地產投資賺錢,可是本金不厚,怎麼做?」「房地產投資?都是有錢人的遊戲啦!」

說到房地產,最常聽到的就是「沒錢不行」、「有錢人才做的事」。

真相,並不是如此。

從小到大,我對於歷史書非常有興趣。在投資時,也常會拿歷史故事來思考投資策略。

大家都知道,臺北的房價是最高的,億來億去,轉手就是數千萬。問題是,在資金不足時,想從投資臺北市起家,並不容易。

思前想後,腦海中浮現「小,就找競爭者少」的策略。

對,就是這個!

資金少,就往房子便宜的地方跑。

我在買第一間房子時,幾乎全額貸款,雖然這戶房子沒有賣出去,幸好每個月繳的貸款不多,還撐得過去。

有了這次的經驗後,第二屋、第三屋就每買必賺,買完第二戶結束之後,我甚至買20戶,20戶買掉之後,我就一直維持手上20戶、30戶的量!然後累積到400戶!

誰也猜不到,最早,我只是一毛本錢都沒有,完全靠槓桿的資金運轉而已。

如果,當年的我選擇從臺北市出發,第一屋賣不出去,光是貸款就壓死了,大概也不會有現在的我。

臺北是沒錢就沒機會,頭期款不夠的人,一定要想辦法將交易優勢擴大,桃園漲很多,就到苗栗!台中七期太貴,就到北屯發展!高雄美術館區天價,那麼台南如何?

我的一位好友在台南買了十幾間公寓,每一戶的價格都在100萬以內,現在漲到150萬,對於手邊現金不多、剛起步的人來說,每一戶賺50萬,是不是削爆了?

臺北是個會漲的地方,問題是,門票很貴!所以,剛起步時,要先去其他地方,把門票賺夠了,再回來!

臺北市中心雖然安全,從2008年開始到現在,在市區的投報率,很難超過一倍,因為原本就很高了,土地了不起漲5∼6六成!外圍縣市呢?光桃園,就漲2到3倍!

所以,再套句前文提到的重點:要懂得從C區的A級地段來賺錢。

避開套房,買3房最佳!

自從有了捷運後,很多人會開始投資捷運套房。

即使有捷運,我也不投資套房。

會住套房的人,可歸納為兩種人,第一是學生,第二是單身、收入不夠多的上班族。

房子租給學生,即使是原本很新的房子,在每年一批又一批學生的「蹂躪」下,愈來愈破舊,比不上其他新的房子時,租金也只能愈開愈低。租給收入不夠多、落魄的上班族,遲繳、欠繳房租的情形,則是常常可見。

套房產品太多,都有新的套房出來,現在是最好的,過兩年就變中古,再過兩年變舊的,所以,套房的產品永遠都在折價。套房小、活動空間少,住久了並不舒適,一旦房客收入變好,不是買屋,就是租空間更大的房子。

所以,我絕對不會投資套房。

我買的,都是3房的屋子。(有時,也會有2房)

滿足一個人的生活機能,至少要兩房才夠,尤其單身者婚後如果生小孩,兩間才夠。

不論是租是買,是單身、夫妻、或夫妻加小孩,2房也比較符合人性。

2房屋和套房比起來,空間就是舒服,所以,同樣破舊的房子,套房沒人想買,但2房就會有人願意買。

假如價格低,那麼買方還不只一組呢∼

在房價越來越貴的情況下,2房的產品,可以滿足夫妻跟小孩的需求,加上很多人不跟爸媽住,所以這類的產品很受人歡迎。

所以,我會鼓勵一些想投資房地產,卻沒有大量資金的朋友,購買2房的產品。如果資金比較多,那麼就以3房為第一選擇,因為3房仍是主流,千萬不要去買套房和4房,這兩種產品的客戶比2房、3房少,相對的就比較不容易脫手。

千萬不要為了要住大一點的房子,就買在郊區。寧願擠一擠買在市中心2房。市中心2房的增值空間,永遠比郊區的4房來的大!

買賣獲利與居住品質,誰重要?

在買房子時,如果有一屋有很大獲利空間,但居住品質沒有那麼好;另一屋居住品質好,卻沒有太大的獲利空間,你會買哪一戶?

或許,你會回答:當然是選居住品質好的。

我的想法是:買賣獲利最重要,居住品質其次,關鍵在於,只要多轉個3筆、5筆,就可以看到好房子。

居住品質好的房子,價格都不會太低,除非很有錢直接買豪宅,不然,居住品質都不會太好。

沒錢的時候,請以獲利為主,只要逮到一波,很快就可以換房子了!

我有位朋友,在北投有一棟180坪的別墅,空間舒服,還有自己的游泳池。

有一天,他說,他把別墅賣1800萬,買了一戶信義區兩房的房子。

「你是腦袋撞到還怎麼樣?為什麼買1800萬的兩房,擠死了!」當時我不解,還說人家頭殼壞掉。

結果,一年後,朋友將房子賣了,喜孜孜收了2600萬!朋友,又用這筆錢,買了一個更好的豪宅。

當時,他住在北投,生活環境超好,山上空氣超好,樓下就有停車場,後面還有獨立泳池,房價卻一直上不來,沒想到換到一個窄房,扣掉成本,短短一年就賺到800萬!

親身經歷他的故事,我更可以拍胸告訴大家,居住品質,絕對比不上買賣獲利,因為買賣獲利賺到錢,才可以享受到更好的居住品質,這是前後順序的問題。

如果你是有錢人,當然要重品質。如果你的錢不足,那麼,請重獲利!

書籍資料

書名:我在房市賺一億:房產達人首度公開8年經手400間物件的致富祕訣
作者:月風
出版日期:2013年08月10日
出版社:布克文化

月風(李傑)

富豪居社團團長/作家/超夯講師/宸毅建設董事長

白手起家的月風,房地產操作經驗七年,比起很多房產專家,這樣的年份並不長,然而,他卻在不到三十歲時,已買賣400戶房屋,獲利上億。

在這之前,月風為了暸解房地產,投入房屋仲介公司,同事白天閒閒,他則是拿著鑰匙到處看房,累積房產心得。這家房仲公司看完後,就到別家房仲公司應徵、繼續看房,就這樣,在擔任房屋仲介員期間,共看了數百間房子。

月風深知買家、賣家的思維,更熟悉房屋仲介的心理,不論是預售屋、新成屋、中古屋,月風都有一套「買到好價、賣到漂亮價」的方法。也因為過去看了太多的房屋,一進到屋內,月風就能立刻判斷房屋的優缺點,甚至如同長了鷹眼般,連屋主掩飾完美、別的仲介看不出來的大問題,都能輕鬆破解。

同時,月風也深諳股市心理,並獨創了一套”房市通股市”的K線密技,告訴讀者如何看出房地產買點?該買在哪裡?

現在,他決定將自己買賣房屋的心得公開,讓大家知道,他是如何從一位身無分文的小咖,在幾年的時間內,成為仲介口耳相傳,中壢最大投資客之一!

希望讀者看完書之後,人人都可以成為買屋、賣屋贏家,從此,再也不必鳥專家。